【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！（後編）

 2016-06-23

設計事務所開設10周年を向かえた建築家　森川　稔が語る「家づくり物語」


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　１．他社の提案に不満、不安があり、設計事務所にセカンドオピニオンとして
意見が聞きたい。
　２．個性的なデザインが好きで建替・新築・リフォームをお考えの方
　３．工務店、ハウスメーカーに、依頼する前に、自分なりに検討したい方。
　４．具体的に、自分の土地に建てられる家のボリュームと、予算が知りたい方。


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☆☆☆☆☆　知ってますか？【ＣＭシステム】　賢く安く建てる！　☆☆☆☆☆☆


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　工事金額の明瞭化により”造る楽しみ”を感じられる！

　シンプルな賢い家づくりで施主主導型！
　

　ＣＭ（コンストラクション・マネージメントの略）とは、いままでの日本の、
　建設システムの中では、建設会社や、ハウスメーカーに、一括して工事を依頼
　してきた。
　
　その建設会社やハウスメーカーに変わり、工事コスト・品質をＣＭ請負会社
　（ＣＭｒ：コンストラクション・マネージャー）が行い、ユーザーが、直接、
　専門工事会社や、保証協会と契約し、発注する欧米的な、しくみ　の事。

　発注・契約方式が多様化する中で、コスト構成の透明化・コスト低減・発注者
　支援などの強い要請により、CM方式は、1960年代に米国で始まったものといわ
　れる。

　そのＣＭシステムでは、■中間マージンの削除■工事金額の明瞭化■第三者に
　よる徹底した工事監理　などが、利点としあげられる、近年の、先行きの不安
　な日本でも、全米の三分の二を占めるＣＭ方式が、必要とされている。

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　【デザインされた住宅を建築家と建てる！】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント
　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない
　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、
　近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま
　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必
　要と思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたく
　さん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔
　
　無料プランニングサービス
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***************************ブログ本文*************************

　本文中[ポイント○]と明記されているところだけでも読んで見てください！
　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全て実際にあったお話です。



　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　　≪ステップ１≫
　【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！
（後編）


　この三つの作業は、常にトライ＆エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点
　を見つけ、【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程
　です。

　夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続け
　ましょう！

～～～～～クライアントとの物語～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　今回は、設計依頼を検討している若いご夫婦（Ｋ氏）のお話です。

　当事務所で設計契約できなかった残念なケースです。

　先日、面談にやって来られたご夫婦（Ｋ氏）で、ＤＥＮ設計のプランニングサ
　ービスをご利用頂いた時のことです。
　
　土地を購入し、60平米程度の狭小敷地に建てられる個性溢れるモダンな家を設
　計してほしいとの事でした。
　
　面談したときにヒアリングさせて頂いたのが・・・

　１．ハウスメーカーとかの企画された家は苦手。
　２．中庭を感じながら生活したい
　３．土地にかかった費用負担が多く、1000万円程度が建設費用。
　４．他に、○○建築事務所にも提案依頼している。
　５．間取りは・・・・

　この時点で、ＤＥＮ設計に依頼できるのか？を聞かれました。

　森川：「予算や要望の内容をボリューム計算して、そのボリュームの中で私な
　　　　りのデザインをやってみます！希望の予算をオーバーする場合がありま
　　　　すが、要望されている”やりたい事”をできる限り考慮します。」

　と返答したところ、

　Ｋ氏：「先ほど話した、他の依頼している○○建築事務所ですが、森川さんの
　　　　ＤＥＮ設計に在籍していた人がいるんですが、ご存知ですか？・・・・
　　　　師弟対決ですかね！やはり似た建物になりますか？」

　森川：「それは、知っていますが、私のデザインは、他の誰かができる訳では
　　　　無いと思います。インスピレーションの違いがあるから個性だと思いま
　　　　す。いろいろな建築家が、クライアントの言葉から感じたものを大切に
　　　　思い、いろいろな”カタチ”に創作するのですから・・・」

　それから、２週間後・・・

　プランと予算をプレゼンさせて頂きました。
　要望された条件には及ばず、金額は、1150万円程度（150万円オーバー）にな
　りました。

　そしてプランの話を始めました・・・・・

　森川：「外観は、矩形のきれいな四角い少しやわらかい表情とし・・・・
　　　　・・・角度をつけた玄関から中に入ると、さらに角度をつけたガラスで
　　　　囲まれた中庭を見ながら　ホール→リビング→ダイニング→キッチンと
　　　、回廊のように視界に奥行きを感じられるようにしました。外観からは想
　　　像がつかない内部空間とのギャップが楽しさを呼ぶと思います。」

　すると・・

　Ｋ氏：「こんな発想があったんですね、せまい敷地でもプランが成立するんで
　　　　すね・・・大変感動しました。他の依頼している○○建築事務所でのプ
　　　　ランは、全て四角いプランでした。ただ、予算オーバーですね。」

　計算した見積書の説明し、そぎ落とせる限界の状態である事をお話しました。

　Ｋ氏：「他の依頼している○○建築事務所では、1000万円内でした。プランは
　　　　　、ＤＥＮ設計さんのほうが良いのですが、そちらに依頼するしかない
　　　　　のでしょうか？」

　森川：「残念ながら、私がデザインしたプランは、決して無理をして金額を跳
　　　　ね上げている要素は無く、その○○建築事務所で本当にその予算ででき
　　　　るのであれば、依頼先を決める大きな理由にはなるでしょう。」

　続けて・・・

　森川：「依頼先を決めるには、自分と考えの近い同年代や経験豊富な建築家な
　　　　どいろいろありますが、大切なのは”この人を信用できるのか？”だと
　　　　思います。工事予算ですが、○○建築事務所での実績で同額程度の物件
　　　　を実際に見せてもらったり、契約時から竣工時への金額のアップ率など
　　　　を聞いてみてください。その対応する姿こそが、依頼先を決める事に繋
　　　　がると思います。」

　その後、予算を増やす事を検討して頂いたが、借入額を不動産会社と決めてし
　まっていて、そのままの予算で進めざるを得ない事をメールで丁寧な文面にて
　ご連絡いただきました。

　設計契約後、打合せを重ねると建築工事費は、必ず上がってきます。そのアッ
　プ率を見込んで予算提示をＤＥＮ設計では行っています。

　十分な検討をした上で、少ない予算でも試行錯誤して知恵を振り絞って設計し
　ますが、まったく余裕のない設計では、クライアントの希望までを削る事とな
　ってしまうからです。

　残念ながら、今回は、”土地探し”から、ご一緒に進め、「家づくり」に関わ
　る総予算を決め、無理のない借入などのサポートができなかった事を悔やみま
　した。
　
　Ｋ氏が、その○○建築事務所で予算内で家づくりが成功する事を願うばかりで
　す。



　ＤＥＮ設計へのご相談はこちら
　http://www.den-design.com/contact/

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【設計者さがし】・・設計料は、いらない？　＜前回のつづき＞


■設計事務所の場合：設計料は、施主の家づくりを現実のものにするパートーナ
　ー　、そして、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタ
　イル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を　実現す為、日々努
　力しているものが、責任をもって行う職務。
　弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による
　報酬です。

　そこで、ハウスメーカーなどでは、営業マンが、「設計料はいらないです」と
　説明する場合があります。

　では、「設計料はいらない」とはなぜ・・？



■ハウスメーカーの場合・・・創刊号でもお話したように、設計料は、請負金額
　の中に入っています。設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価＋施工
　経費＋営業経費として、経費の中に含まれます。

　工事原価とは？・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の
　経費は、すでにON（オン）されています。

　施工経費、営業経費とは？・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料
　・間接社員（総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員）
　給料・役員報酬などなど、全て含まれています。


　それでは、これだけ、繁栄してきた、ハウスメーカーの設計とは？と、疑問を
　お持ちになるでしょう。


～[ポイント１]～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
　全部のハウスメーカーではありませんが、あるハウスメーカーでは、営業社員
　が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員
　は、申請・作図・発注業務のみ。その用意されているプランのクロス・カーテ
　ン・照明・限られた設備機器のみ、施主に与えられた選択肢なのです。
　そうする事により、本来の報酬としての、設計料は発生するはずがありません。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


■建築プロデュース会社の場合・・・一般的には、たくさんの建築家を有料サイ
　トで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース
　会社が工務店を　決めます。
　当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなど
　のプロが、豊富な経験と知識で、ユーザーをバックアップしてくれるのが、健
　全な建築プロデュース会社です。


～[ポイント２]～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
　最近多くなってきているのが、表向きは、○○プロデュース会社や、ややこし
　いのが○○建築設計事務所など、たくさんの建築作品の写真を掲載して、あた
　かも皆さんが認識しているプロデュース会社と思っている企業の中には、

　外注設計事務所又は内部設計者　+　自社施工　＝　建設会社　なのです。

　設計事務所やプロデュース会社と言う中間的立場なのに、アフターメンテナン
　スや建築保証をできる事が建設業登録している証です。

　良い悪いと言う話ではなく、設計・施工の分離がなされない事が懸念されます。

　困った事に、建設会社や工務店という名称を使わずに、聞こえの良い”プロ
　デュース会社”や”○○建築事務所”などで、一般ユーザーを迷わせてしまっ
　ています。
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


■工務店（ビルダー）の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所など
　が、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に　この外注費にも、経費は
　かかります。
　ただ、中には、最初から、設計・施工を分離し、施主の負担を減らす為に、施
　主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そ
　う言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいております。



　三技一体で、最初の≪ステップ１≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理
　解していただけたでしょうか？
　
　そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者（家造りを一緒に自分
　の目線に立って真剣に考えてくれる者）を見つけ、資金面・土地の問題・プラ
　ンやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。


（次回お楽しみに！）次回は「契約」です！
　　　　　　　　　　　　　　　－－－－to be continue――――――――＞



　みなさんの、良い家づくりができる事を、心より願っております。




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　次回予告：
　　■ 連載　【家を建てるために！これだけは！】（第３話）
　　　　　　　≪ステップ２≫
　　　　　　【契　約】（土地の場合）　その契約、まった！もう一度考えよう！
　　　　　　　　　　　　CHECK1．信頼度チェック！　　　　　　　　　　　　　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわから
　ない・・　と言う方、必見！！
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【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう！（前編）

 2016-03-19

　【デザインされた住宅を建築家と建てる！】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント
　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない
　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、
　近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま
　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必
　要と思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたくさ
　ん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔
　

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　本文中[ポイント○]と明記されているところだけでも読んで見てください！参
　考に必ずなると思います。



　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　　≪ステップ１≫
　【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！
　（前編）


　この三つの作業は、常にトライ＆エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点
　を見つけ、【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程
　です。

　夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続け
　ましょう！

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　以前、ＤＥＮ設計のクライアントさんでも、融資がどの銀行でも断られ、「家
　づくり」を諦めるところで、ご相談に来られた方もいらっしゃいました。

　なぜ、融資が付かないのか？を　ひとつひとつ整理しました。

　理由は、土地そのものの価値が、”０ゼロ”に等しい状態でした。私の経験上
　でも、不動産価値は、減点方式で決まりますので、評価額が、希望の満額にな
　らないケースは、ありましたが、”０ゼロ”は、初めてでした。

　そこで、ＤＥＮ設計が提案した方法は、その土地の評価を上げることでした。
　先行で費用は発生しますが、前面道路を建築上の道路に申請し、建物が建てら
　れる土地に変える　ことで保証会社の評価は、融資できる土地に変わりました。
　（建築基準法により、道路に面する土地ではないと家は建ちません。）
　普段使用している道路、「まさか、家の前面道路が、道路じゃないなんて！」
　ていう事が決して少ない事例ではないと言う事をみなさんも理解しましょう。

　当然、このクライアントさんもその一年後、ＤＥＮ設計と二人三脚で、
　”自分らしいデザイン住宅”を成功されました。

　ＤＥＮ設計へのご相談はこちら
　http://www.den-design.com/contact/

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


　【資金計画】・・銀行に行きましょう！

　ネットのオンラインソフトで資金計算はしてくれますが、あくまでも、試算です
　。実際に、借りられる金額は、○○○○万円は、わかりません。
　その時に、必要なのが、［・購入するもの（土地・家）　・頭金はいくら用意
　できるか・ 年収　・年齢　・お勤め先　・勤続年数　］などです。
　いわゆる、その人の価値と、担保とするものの価値を査定して借りられる金額
　を決めるのです。

　[ポイント１]　頭金の使い道は、十分検討して下さい。融資実行時期と、

　不動産屋さんへの支払い時期
　　　　⇒設計事務所への報酬支払い時期
　　　　　　　　　⇒建設会社への工事金額の支払い時期

　は、必ずしも、必要な時に、必要な額を銀行が貸してくれるとは、限りません。
　土地の購入時に全て頭金を使ってしまうと建物ができるまでの各支払い金は、
　担保がない為、通常、銀行では無担保ローン（つなぎ融資）と言う利息の高い
　貸付になってしまいます。



　【土地探し】・・条件の良い物件には注意！

　条件の良い物件は、早速ＴＥＬ⇒現地見学するのが良いでしょう。
　そして、会社、担当営業マンを見極めて下さい。わからない事は、はっきりと
　聞きましょう！きっと、何度か足を運ぶ事で、信頼関係ができれば、誠心誠意
　、購入者の条件に合う物件を探し、限られた資金の相談にも乗ってくれるでし
　ょう！

　そこで、・・

　[ポイント２]
　良い物件は誰もがほしがるお店（不動産屋さん）の目玉商品！
　その物件で、目を引き、他物件を薦めるのは、あたりまえ。その時こそ、注意
　しましょう！
　中には、もともと、その目玉物件は、売れている物か、売るつもりのないもの
　を広告に載せている場合もある（某不動産屋さんの話）。

　[ポイント３]
　建築条件付って安いよね！
　そもそも、建売物件と同じ考えです。あたりまえです！土地の値段は安く設定
　、建物の値段の中に含みます。建築条件とは、言葉のごとく、「この土地には
　、必ずこの業者が建物をたてる事を条件」です。

　だから・・・、土地の値段＋土地を安くした分＋建物の値段を結局は、支払う
　事となります。
　
　後編に続く（次回お楽しみに！）－－－to be continue―――――＞


　みなさんの、良い家づくりができる事を、心より願っております。




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　次回予告：
　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　≪ステップ１≫【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、
　　　　　　　　　　　　　　　　　同時期におこなおう！（後編）
　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわからない・
　と言う方、必見！！
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建築家とデザイン住宅を建てる！

 2016-02-08

【ブログ創刊するにあたって】

設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計様にご寄稿頂き、ＤＥＮ設計様が手がけられた60組程度のクライアントの「家への思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない「家づくり」に特化してお話していきます。


「住宅を建てる」をテーマに、クライアントの”夢と希望”を”現実”に当てはめ造り上げたひとつひとつのドラマが、自分らしい家を生み出す感動。そんな貴重でもあるクライアントのストーリーをゆっくりとお伝えできればと思っています。

プロである建築家と、始めての家づくりに取り組むクライアントとの距離が近くなった瞬間に出来上がる個性的なデザイン住宅。


そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。


これから自分らしい個性的な家をお考えの方は、もちろんの事、建築家を目指す学生や、建築に興味のある方々の勉強の参考になるよう心がけていきます。


当然、建築と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきますが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必要と思われる事柄のみとさせていただきます。

寄稿）　ＤＥＮ設計一級建築士事務所
森川　稔

無料プランニングサービスのご案内
http://www.den-design.com/services/



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【建築豆知識】
　ＣＭ型分離発注方式･・私達設計者が発注者のスタッフとして業務報酬を受け取り、専門的な立場で監理、監督してプロジェクトを完成させる手法である。


　技術力で競っている専門工事会社に、工事参加の機会をもってもらい、金銭的なメリットと質的なメリットを直接発注者にもたらすことを目指した手法がＣＭ型分離発注方式である。



　実際、ハウスメーカーや、大手ハウスビルダーでは、自社で直設業者をかかえているわけではないので、かなりの中間マージン（粗利）が予想されます。

　むかしながらの、「半値八掛け」まではいきませんが、私の経験上、大手ハウスメーカーで、計上利益１５％と表示してあれば、＋１０～１５％として、工事原価に対し、計３０％位は、着工前利益として確保するでしょう。

　３０００万円の請負金額のうち９００万円は、利益と言う事です。

きっと、みなさんも、びっくりされるでしょう、企業のしくみを考えると仕方ない事でしょうね。当事務所でも、関連会社・協力業者との更なる努力で、日々考査し、建主に納得して頂いています。


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次回予告：
家を建てるために！これだけは！（第1話）
≪ステップ１≫【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなうべし！（前編）
家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわからない・・と言う方、必見！！


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