【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は同時期におこなおう！（前編）

 2016-03-19

　【デザインされた住宅を建築家と建てる！】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント
　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない
　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、
　近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま
　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必
　要と思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたくさ
　ん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔
　

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　本文中[ポイント○]と明記されているところだけでも読んで見てください！参
　考に必ずなると思います。



　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　　≪ステップ１≫
　【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！
　（前編）


　この三つの作業は、常にトライ＆エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点
　を見つけ、【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程
　です。

　夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続け
　ましょう！

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　以前、ＤＥＮ設計のクライアントさんでも、融資がどの銀行でも断られ、「家
　づくり」を諦めるところで、ご相談に来られた方もいらっしゃいました。

　なぜ、融資が付かないのか？を　ひとつひとつ整理しました。

　理由は、土地そのものの価値が、”０ゼロ”に等しい状態でした。私の経験上
　でも、不動産価値は、減点方式で決まりますので、評価額が、希望の満額にな
　らないケースは、ありましたが、”０ゼロ”は、初めてでした。

　そこで、ＤＥＮ設計が提案した方法は、その土地の評価を上げることでした。
　先行で費用は発生しますが、前面道路を建築上の道路に申請し、建物が建てら
　れる土地に変える　ことで保証会社の評価は、融資できる土地に変わりました。
　（建築基準法により、道路に面する土地ではないと家は建ちません。）
　普段使用している道路、「まさか、家の前面道路が、道路じゃないなんて！」
　ていう事が決して少ない事例ではないと言う事をみなさんも理解しましょう。

　当然、このクライアントさんもその一年後、ＤＥＮ設計と二人三脚で、
　”自分らしいデザイン住宅”を成功されました。

　ＤＥＮ設計へのご相談はこちら
　http://www.den-design.com/contact/

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　【資金計画】・・銀行に行きましょう！

　ネットのオンラインソフトで資金計算はしてくれますが、あくまでも、試算です
　。実際に、借りられる金額は、○○○○万円は、わかりません。
　その時に、必要なのが、［・購入するもの（土地・家）　・頭金はいくら用意
　できるか・ 年収　・年齢　・お勤め先　・勤続年数　］などです。
　いわゆる、その人の価値と、担保とするものの価値を査定して借りられる金額
　を決めるのです。

　[ポイント１]　頭金の使い道は、十分検討して下さい。融資実行時期と、

　不動産屋さんへの支払い時期
　　　　⇒設計事務所への報酬支払い時期
　　　　　　　　　⇒建設会社への工事金額の支払い時期

　は、必ずしも、必要な時に、必要な額を銀行が貸してくれるとは、限りません。
　土地の購入時に全て頭金を使ってしまうと建物ができるまでの各支払い金は、
　担保がない為、通常、銀行では無担保ローン（つなぎ融資）と言う利息の高い
　貸付になってしまいます。



　【土地探し】・・条件の良い物件には注意！

　条件の良い物件は、早速ＴＥＬ⇒現地見学するのが良いでしょう。
　そして、会社、担当営業マンを見極めて下さい。わからない事は、はっきりと
　聞きましょう！きっと、何度か足を運ぶ事で、信頼関係ができれば、誠心誠意
　、購入者の条件に合う物件を探し、限られた資金の相談にも乗ってくれるでし
　ょう！

　そこで、・・

　[ポイント２]
　良い物件は誰もがほしがるお店（不動産屋さん）の目玉商品！
　その物件で、目を引き、他物件を薦めるのは、あたりまえ。その時こそ、注意
　しましょう！
　中には、もともと、その目玉物件は、売れている物か、売るつもりのないもの
　を広告に載せている場合もある（某不動産屋さんの話）。

　[ポイント３]
　建築条件付って安いよね！
　そもそも、建売物件と同じ考えです。あたりまえです！土地の値段は安く設定
　、建物の値段の中に含みます。建築条件とは、言葉のごとく、「この土地には
　、必ずこの業者が建物をたてる事を条件」です。

　だから・・・、土地の値段＋土地を安くした分＋建物の値段を結局は、支払う
　事となります。
　
　後編に続く（次回お楽しみに！）－－－to be continue―――――＞


　みなさんの、良い家づくりができる事を、心より願っております。




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　次回予告：
　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　≪ステップ１≫【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、
　　　　　　　　　　　　　　　　　同時期におこなおう！（後編）
　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわからない・
　と言う方、必見！！
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