【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！（後編）

 2016-06-23

設計事務所開設10周年を向かえた建築家　森川　稔が語る「家づくり物語」


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　敷地・ご要望により、【計画プラン+見積書】を無料にて提案させて頂きます。
　たとえば、こんな方達に利用されています。

　サイト利用者：
　１．他社の提案に不満、不安があり、設計事務所にセカンドオピニオンとして
意見が聞きたい。
　２．個性的なデザインが好きで建替・新築・リフォームをお考えの方
　３．工務店、ハウスメーカーに、依頼する前に、自分なりに検討したい方。
　４．具体的に、自分の土地に建てられる家のボリュームと、予算が知りたい方。


　無料プランニングサービス
　http://www.den-design.com/services/


☆☆☆☆☆　知ってますか？【ＣＭシステム】　賢く安く建てる！　☆☆☆☆☆☆


　中間マージン削除による建築コストの２０～３０％減！

　工事金額の明瞭化により”造る楽しみ”を感じられる！

　シンプルな賢い家づくりで施主主導型！
　

　ＣＭ（コンストラクション・マネージメントの略）とは、いままでの日本の、
　建設システムの中では、建設会社や、ハウスメーカーに、一括して工事を依頼
　してきた。
　
　その建設会社やハウスメーカーに変わり、工事コスト・品質をＣＭ請負会社
　（ＣＭｒ：コンストラクション・マネージャー）が行い、ユーザーが、直接、
　専門工事会社や、保証協会と契約し、発注する欧米的な、しくみ　の事。

　発注・契約方式が多様化する中で、コスト構成の透明化・コスト低減・発注者
　支援などの強い要請により、CM方式は、1960年代に米国で始まったものといわ
　れる。

　そのＣＭシステムでは、■中間マージンの削除■工事金額の明瞭化■第三者に
　よる徹底した工事監理　などが、利点としあげられる、近年の、先行きの不安
　な日本でも、全米の三分の二を占めるＣＭ方式が、必要とされている。

　当事務所では、このＣＭ型分離発注を続け8年の実績があります。
　施主の立場に立ち、より良い家づくりの環境を用意しています。

　【ＣＭシステム】サイト
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　【デザインされた住宅を建築家と建てる！】について

　設計事務所を開設して10周年を向かえたＤＥＮ設計、60組程度のクライアント
　の「家のデザインへの思い」と建築家の体験記をお贈りします。あまり知られていない
　「家づくり」に特化してお話していきます。

　そのデザイン住宅が出来上がるまでに必ず遭遇する諸問題。建築法規や工事費、
　近隣問題、心構えなどを、必要な部分をピックアップして説明していきます。

　住宅設計と言う専門分野であるため、難しい言葉など専門用語もたくさん出てきま
　すが、たくさんの他ＷＥＢで紹介されていますので、詳細な説明は、最低限必
　要と思われる事柄のみとさせていただきます。

　このブログは、一方通行の発信媒体ではなく、皆さんの知りたい情報もたく
　さん盛り込んでいきますので、ご要望があれば、連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＤＥＮ設計一級建築士事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主宰　　森川　稔
　
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　http://www.den-design.com/services/



***************************ブログ本文*************************

　本文中[ポイント○]と明記されているところだけでも読んで見てください！
　参考に必ずなると思います。

　「クライアントとの物語」は、全て実際にあったお話です。



　家を建てるために！これだけは！（第1話）
　　≪ステップ１≫
　【資金計画】・【土地探し】・【設計者の依頼】は、同時期におこなおう！
（後編）


　この三つの作業は、常にトライ＆エラーを繰り返し、ほとんどの方が、妥協点
　を見つけ、【空想の世界】が【現実の形あるもの】に変わって行く重要な過程
　です。

　夢は、その都度、変えてもいいし、曲げたくは無いものは、最後まで持ち続け
　ましょう！

～～～～～クライアントとの物語～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　今回は、設計依頼を検討している若いご夫婦（Ｋ氏）のお話です。

　当事務所で設計契約できなかった残念なケースです。

　先日、面談にやって来られたご夫婦（Ｋ氏）で、ＤＥＮ設計のプランニングサ
　ービスをご利用頂いた時のことです。
　
　土地を購入し、60平米程度の狭小敷地に建てられる個性溢れるモダンな家を設
　計してほしいとの事でした。
　
　面談したときにヒアリングさせて頂いたのが・・・

　１．ハウスメーカーとかの企画された家は苦手。
　２．中庭を感じながら生活したい
　３．土地にかかった費用負担が多く、1000万円程度が建設費用。
　４．他に、○○建築事務所にも提案依頼している。
　５．間取りは・・・・

　この時点で、ＤＥＮ設計に依頼できるのか？を聞かれました。

　森川：「予算や要望の内容をボリューム計算して、そのボリュームの中で私な
　　　　りのデザインをやってみます！希望の予算をオーバーする場合がありま
　　　　すが、要望されている”やりたい事”をできる限り考慮します。」

　と返答したところ、

　Ｋ氏：「先ほど話した、他の依頼している○○建築事務所ですが、森川さんの
　　　　ＤＥＮ設計に在籍していた人がいるんですが、ご存知ですか？・・・・
　　　　師弟対決ですかね！やはり似た建物になりますか？」

　森川：「それは、知っていますが、私のデザインは、他の誰かができる訳では
　　　　無いと思います。インスピレーションの違いがあるから個性だと思いま
　　　　す。いろいろな建築家が、クライアントの言葉から感じたものを大切に
　　　　思い、いろいろな”カタチ”に創作するのですから・・・」

　それから、２週間後・・・

　プランと予算をプレゼンさせて頂きました。
　要望された条件には及ばず、金額は、1150万円程度（150万円オーバー）にな
　りました。

　そしてプランの話を始めました・・・・・

　森川：「外観は、矩形のきれいな四角い少しやわらかい表情とし・・・・
　　　　・・・角度をつけた玄関から中に入ると、さらに角度をつけたガラスで
　　　　囲まれた中庭を見ながら　ホール→リビング→ダイニング→キッチンと
　　　、回廊のように視界に奥行きを感じられるようにしました。外観からは想
　　　像がつかない内部空間とのギャップが楽しさを呼ぶと思います。」

　すると・・

　Ｋ氏：「こんな発想があったんですね、せまい敷地でもプランが成立するんで
　　　　すね・・・大変感動しました。他の依頼している○○建築事務所でのプ
　　　　ランは、全て四角いプランでした。ただ、予算オーバーですね。」

　計算した見積書の説明し、そぎ落とせる限界の状態である事をお話しました。

　Ｋ氏：「他の依頼している○○建築事務所では、1000万円内でした。プランは
　　　　　、ＤＥＮ設計さんのほうが良いのですが、そちらに依頼するしかない
　　　　　のでしょうか？」

　森川：「残念ながら、私がデザインしたプランは、決して無理をして金額を跳
　　　　ね上げている要素は無く、その○○建築事務所で本当にその予算ででき
　　　　るのであれば、依頼先を決める大きな理由にはなるでしょう。」

　続けて・・・

　森川：「依頼先を決めるには、自分と考えの近い同年代や経験豊富な建築家な
　　　　どいろいろありますが、大切なのは”この人を信用できるのか？”だと
　　　　思います。工事予算ですが、○○建築事務所での実績で同額程度の物件
　　　　を実際に見せてもらったり、契約時から竣工時への金額のアップ率など
　　　　を聞いてみてください。その対応する姿こそが、依頼先を決める事に繋
　　　　がると思います。」

　その後、予算を増やす事を検討して頂いたが、借入額を不動産会社と決めてし
　まっていて、そのままの予算で進めざるを得ない事をメールで丁寧な文面にて
　ご連絡いただきました。

　設計契約後、打合せを重ねると建築工事費は、必ず上がってきます。そのアッ
　プ率を見込んで予算提示をＤＥＮ設計では行っています。

　十分な検討をした上で、少ない予算でも試行錯誤して知恵を振り絞って設計し
　ますが、まったく余裕のない設計では、クライアントの希望までを削る事とな
　ってしまうからです。

　残念ながら、今回は、”土地探し”から、ご一緒に進め、「家づくり」に関わ
　る総予算を決め、無理のない借入などのサポートができなかった事を悔やみま
　した。
　
　Ｋ氏が、その○○建築事務所で予算内で家づくりが成功する事を願うばかりで
　す。



　ＤＥＮ設計へのご相談はこちら
　http://www.den-design.com/contact/

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【設計者さがし】・・設計料は、いらない？　＜前回のつづき＞


■設計事務所の場合：設計料は、施主の家づくりを現実のものにするパートーナ
　ー　、そして、細部にまで関わり設計のプロデュースをし、本来あるべきスタ
　イル、「施主と建築家の家づくりのコラボレーション」を　実現す為、日々努
　力しているものが、責任をもって行う職務。
　弁護士や税理士と同様に、専門職である建築士の職務に対する建築士法による
　報酬です。

　そこで、ハウスメーカーなどでは、営業マンが、「設計料はいらないです」と
　説明する場合があります。

　では、「設計料はいらない」とはなぜ・・？



■ハウスメーカーの場合・・・創刊号でもお話したように、設計料は、請負金額
　の中に入っています。設計料は、見積項目では出さず、全て、工事原価＋施工
　経費＋営業経費として、経費の中に含まれます。

　工事原価とは？・・この金額は、外部工務店に支払われる金額、その工務店の
　経費は、すでにON（オン）されています。

　施工経費、営業経費とは？・・会社運営費・営業社員の報奨金・営業社員給料
　・間接社員（総務・経理・設計・積算・建設・アフターメンテナンス社員）
　給料・役員報酬などなど、全て含まれています。


　それでは、これだけ、繁栄してきた、ハウスメーカーの設計とは？と、疑問を
　お持ちになるでしょう。


～[ポイント１]～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
　全部のハウスメーカーではありませんが、あるハウスメーカーでは、営業社員
　が、お客様より、要望を聞き、用意してあるプラン集をあてはめて、設計社員
　は、申請・作図・発注業務のみ。その用意されているプランのクロス・カーテ
　ン・照明・限られた設備機器のみ、施主に与えられた選択肢なのです。
　そうする事により、本来の報酬としての、設計料は発生するはずがありません。
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■建築プロデュース会社の場合・・・一般的には、たくさんの建築家を有料サイ
　トで呼び込み、コンペ方式でユーザーが希望する建築家を選び、プロデュース
　会社が工務店を　決めます。
　当然、担当するプロデューサーは、建築士やファイナンシャルプランナーなど
　のプロが、豊富な経験と知識で、ユーザーをバックアップしてくれるのが、健
　全な建築プロデュース会社です。


～[ポイント２]～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
　最近多くなってきているのが、表向きは、○○プロデュース会社や、ややこし
　いのが○○建築設計事務所など、たくさんの建築作品の写真を掲載して、あた
　かも皆さんが認識しているプロデュース会社と思っている企業の中には、

　外注設計事務所又は内部設計者　+　自社施工　＝　建設会社　なのです。

　設計事務所やプロデュース会社と言う中間的立場なのに、アフターメンテナン
　スや建築保証をできる事が建設業登録している証です。

　良い悪いと言う話ではなく、設計・施工の分離がなされない事が懸念されます。

　困った事に、建設会社や工務店という名称を使わずに、聞こえの良い”プロ
　デュース会社”や”○○建築事務所”などで、一般ユーザーを迷わせてしまっ
　ています。
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■工務店（ビルダー）の場合・・・設計は、ほとんどが、外注の設計事務所など
　が、設計を行います。上記ハウスメーカーと同様に　この外注費にも、経費は
　かかります。
　ただ、中には、最初から、設計・施工を分離し、施主の負担を減らす為に、施
　主へ、その工務店が、設計者を紹介するケースもあります。当事務所でも、そ
　う言う実直で、良心的な会社とは、長く付き合わせていただいております。



　三技一体で、最初の≪ステップ１≫は、進んでは戻り、戻っては進む事と、理
　解していただけたでしょうか？
　
　そこで、施主の負担を考えれば、自分に合った、設計者（家造りを一緒に自分
　の目線に立って真剣に考えてくれる者）を見つけ、資金面・土地の問題・プラ
　ンやデザインなどの、初期段階から、相談されるのが、望ましいでしょう。


（次回お楽しみに！）次回は「契約」です！
　　　　　　　　　　　　　　　－－－－to be continue――――――――＞



　みなさんの、良い家づくりができる事を、心より願っております。




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　次回予告：
　　■ 連載　【家を建てるために！これだけは！】（第３話）
　　　　　　　≪ステップ２≫
　　　　　　【契　約】（土地の場合）　その契約、まった！もう一度考えよう！
　　　　　　　　　　　　CHECK1．信頼度チェック！　　　　　　　　　　　　　

　家をたてるには？いろいろ、本・WEBは、見たんだけど・・やっぱりわから
　ない・・　と言う方、必見！！
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